При помощи общего собрания собственники жилых и нежилых помещений реализуют свое право участвовать в управлении общим имуществом МКД, т.е. определять, к какой цели в отношении своего дома они стремятся, какие задачи ставят на ближайшее время и перспективу, как хотят использовать общее имущество, сколько денег будут вкладывать в его поддержание и развитие. Поэтому участие в общем собрании для принятия совместных решений – это прямой интерес собственников помещений, поскольку именно они в наибольшей степени заинтересованы в сохранении и улучшении своего дома.
Все вопросы, отнесенные законодательством к компетенции общего собрания, — это самые главные вопросы управления МКД как недвижимым имуществом. Именно собственники помещений, принимая на общем собрании то или иное решение, определяют, что будет (или не будет) делаться для МКД. Тем самым они берут на себя ответственность за последствия своих решений. Кто бы затем ни осуществлял управление домом (сами собственники помещений, управляющая организация или ТСЖ), он должен действовать в соответствии с решениями собственников. Именно поэтому общее собрание собственников помещений является высшим органом управления МКД.
Ежегодно проводить годовое общее собрание — это обязанность собственников помещений МКД (ч.1 ст.45 ЖК РФ). У них есть также право помимо годового проводить общие собрания так часто, как это необходимо. Такие общие собрания являются внеочередными.
В случае если управление многоквартирным домом осуществляет товарищество собственников жилья, то согласно Жилищному кодексу РФ часть полномочий общего собрания собственников помещений по решению некоторых вопросов, связанных с управлением и содержанием общего имущества в многоквартирном доме, передается на рассмотрение товарищества. К ним относятся вопросы:
- об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
- о выборе управляющей организации по управлению многоквартирным домом или лиц, оказывающих услуги или выполняющих работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов, и заключении договоров с ними;
- об условиях договора управления многоквартирным домом, включая перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества и размер платы за работы и услуги.
Первый вопрос отнесен к компетенции общего собрания членов ТСЖ, второй и третий – к полномочиям правления товарищества, но согласно ч.4 ст.145 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, отнесенные к компетенции правления товарищества.
К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья Жилищный кодекс РФ отнес все вопросы, связанные с деятельностью самой организации – товарищества собственников жилья, среди которых:
- внесение изменений в устав товарищества;
- принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
- избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
- образование специальных фондов товарищества, в т.ч. резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
- принятие решения о получении заемных средств, в т.ч. банковских кредитов и другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом РФ или иными федеральными законами.
Жилищный кодекс РФ четко разграничил компетенции общего собрания членов ТСЖ. Общее собрание собственников помещений – орган управления многоквартирным домом. Общее собрание членов ТСЖ – высший орган управления товарищества, но не орган управления многоквартирным домом, даже если в товарищество входят все собственники помещений или их подавляющее большинство.
Товарищество не вправе решать вопросы, которые законодатель не включил в его полномочия, например о проведении ремонта общего имущества, сдаче в аренду объектов общего имущества, уменьшении размеров общего имущества и другие. Включенные в устав товарищества положения, отнесенные законодательством к компетенции общего собрания собственников помещений, являются нелегитимными. Устав ТСЖ не должен противоречить установленным законодательным нормам в сфере жилищно-коммунальных отношений.

Отдел ЖКХ администрации
ГО «Город Волжск.

Нравится
0